核心觀點(diǎn)

4 月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng) 1.3%，1-4月累計(jì)銷售面積降幅縮窄。2019年 4 月，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積 12256 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 1.3%，前值為 1.8%，增速較上月下降 0.5個(gè)百分點(diǎn)。4月實(shí)現(xiàn)銷售金額12102億，同比增長(zhǎng) 13.9%，前值為 8.3%。 2019 年 1-4 月全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積、金額、均價(jià)同比增速分別為-0.3%/8.1%/8.3%，增速前值分別為-0.9%/5.6%/6.6%。行業(yè)在 1-3月累計(jì)同比下滑 0.9%的背景之下， 4 月實(shí)現(xiàn)同比 1.3%的小幅增長(zhǎng)，體現(xiàn)出當(dāng)前樓市較為強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭，我們判斷二季度銷售面積可實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

4 月新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng) 15.5%， 1-4 月累計(jì)同比增長(zhǎng) 13.1%，增速超預(yù)期。4 月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為 19824 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 15.5%，前值 18.1%，增速較上月減少 2.6 個(gè)百分點(diǎn)， 1-4 月新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速為 13.1%， 4 月新開(kāi)工面積/銷售面積的比值為 1.62。從 3、 4 月皆接近 2 億方的新開(kāi)工面積來(lái)看，開(kāi)發(fā)商正積極補(bǔ)庫(kù)存。

4 月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 12.0%，繼續(xù)維持 3 月高增速。 4 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 10414 億元，同比增長(zhǎng) 12.0%，前值 12.0%，增速與上月持平，主要原因仍是 2018 年四季度新開(kāi)工放量對(duì)應(yīng)的建安投資快速增長(zhǎng)。4 月土地成交金額繼續(xù)回落， 4 月份土地成交價(jià)款為 396 億元，同比下降 47.7%，前值-40.0%，增速較上月下降 7.7 個(gè)百分點(diǎn)。 4 月份居民新增中長(zhǎng)期貸款 4165億元，同比增長(zhǎng) 17.6%，環(huán)比下降 9.6%。我們判斷由于建安投資增長(zhǎng)帶來(lái)的房地產(chǎn)投資額高增速將在二季度延續(xù)。

我們上調(diào)三大核心指標(biāo)， 對(duì) 2019 年房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積、開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)值分別上調(diào)至 2%/10%/4%。

投資建議與投資標(biāo)的

近期蘇州、長(zhǎng)沙、北京等部分城市出臺(tái)調(diào)控政策，積極落實(shí)中央為樓市制定的“一城一策”頂層設(shè)計(jì)要求，建議積極關(guān)注各城市的調(diào)控政策走向和樓市溫度。操作上，建議根據(jù)年報(bào)和一季報(bào)情況，聚焦板塊龍頭公司。 操作上，建議根據(jù)年報(bào)和一季報(bào)情況，聚焦板塊龍頭公司。 具體來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為有三類開(kāi)發(fā)公司值得看好： 1）穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的低估值藍(lán)籌龍頭：推薦萬(wàn)科 A(000002，買入)、保利地產(chǎn)(600048，買入)； 2） 業(yè)績(jī)高速成長(zhǎng)的二線龍頭公司，推薦新城控股(601155，買入)、中南建設(shè)(000961，買入)； 3）受益于都市圈規(guī)劃的公司，推薦華夏幸福(600340，買入)、榮盛發(fā)展(002146，買入)。 同時(shí)，我們建議積極關(guān)注物管公司的投資機(jī)會(huì)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)(6098，未評(píng)級(jí))、綠城服務(wù)(2869，未評(píng)級(jí))、永升生活服務(wù)(1995，未評(píng)級(jí))、新城悅(1755，未評(píng)級(jí))，同時(shí)因?yàn)樗{(lán)光發(fā)展的物業(yè)子公司嘉寶股份有望在港股上市且對(duì)其市值影響彈性較大，也建議積極關(guān)注藍(lán)光發(fā)展(600466，買入)的價(jià)值重估。

風(fēng)險(xiǎn)提示

銷售大幅低于預(yù)期。政策調(diào)控嚴(yán)厲程度超預(yù)期。融資環(huán)境存在不確定性。